“¿Cómo puedo alquilar mi casa de Mallorca?”. Esta es una de las preguntas que muchos propietarios se hacen cuando disponen de una vivienda vacía en Mallorca y quieren sacarle rentabilidad con su alquiler como propiedad vacacional.
Lo cierto es que, hoy en día, si quiere poner en alquiler su vivienda en Mallorca tiene dos opciones. Una es alquilarla de forma permanente, es decir, para uso residencial. La otra es utilizarla como vivienda vacacional, un mercado que cada vez se ha vuelto más popular en Mallorca ante el aumento de la demanda de alternativas de alojamiento por parte de los turistas que visitan la isla.
En este artículo queremos hablarle sobre esta segunda opción: el alquiler como vivienda vacacional en Mallorca. A continuación le explicaremos qué pasos seguir para alquilar su casa en Mallorca y le daremos algunos consejos para que la experiencia resulte todo un éxito. También trataremos de resolver algunas de las dudas más comunes que nos plantean muchos de los propietarios que han confiado en nosotros para gestionar el alquiler de su propiedad vacacional en Mallorca.
Alquilar mi casa en Mallorca a turistas extranjeros, ¿es rentable?
La respuesta es sí. El negocio del alquiler vacacional, si se gestiona de forma adecuada, es una actividad económica que le puede reportar muchos ingresos y, por tanto, es una inversión que resulta atractiva para cualquier propietario que disponga de una vivienda vacía.
Prueba de lo anterior es que cada año son más los turistas que optan por hospedarse en viviendas vacacionales durante sus vacaciones, en lugar de recurrir a un hotel. Fenómeno que no ha hecho más que incrementarse a raíz de la crisis sanitaria producida por la COVID-19.
Ante este incremento en la demanda, la oferta de vivienda vacacional ha aumentado considerablemente. De hecho, un estudio de la Universidad de Valencia señala que un propietario que anuncie su vivienda como alquiler vacacional ingresará una media del 150% más que si opta por el alquiler residencial, es decir, de larga duración.
No obstante, en esta mayor rentabilidad es necesario considerar que el alquiler vacacional requiere de mucha más gestión que el alquiler residencial. Es por ello que muchos propietarios recurren a agencias inmobiliarias de alquiler vacacional, como nosotros, para que se ocupen de gestionar sus fincas y para evitar, así, poner en riesgo la rentabilidad de la actividad con una gestión inadecuada.
Alquilar mi finca en Mallorca, ¿qué pasos debo seguir?
Decida contar o no con una agencia de gestión de propiedades vacacionales en Mallorca, como Reservatum, para adentrarse en el negocio del alquiler vacacional hay una serie de pasos previos que deberá realizar. En este artículo hemos sintetizado los más importantes. Siga leyendo para conocerlos.
¿Es necesario hacer un plan de negocio?
Independientemente de que el sector del alquiler vacacional en Mallorca, actualmente, sea próspero, siempre es recomendable realizar algunos cálculos básicos para analizar la rentabilidad que puede reportar cualquier negocio. Elaborar un sencillo documento le ayudará a conocer el mercado del alquiler turístico en la isla antes de adentrarse en él.
Para ello, haga el ejercicio de detallar el tipo de cliente al que se quiere dirigir y la competencia existente, así como una estimación de los ingresos y de los gastos que prevé realizar, tanto para comenzar a operar como en concepto de mantenimiento.
También puede tratar de elaborar un listado con todos los problemas que, de forma imprevista, se podrían presentar, así como un plan para afrontarlos.
Alquilar mi propiedad en Mallorca: ¿por dónde empiezo?
Gestionar una finca de alquiler turístico requiere de bastante tiempo, si se desea conseguir una alta ocupación de la propiedad y, por tanto, un alto nivel de ingresos. No obstante, si usted tiene una casa en propiedad en Mallorca y le gustaría utilizarla para el alquiler vacacional, hay dos cosas que resultan prioritarias para poder adentrarse en este sector:
La licencia turística
Muchos de los propietarios que se ponen en contacto con nosotros, para incluir su vivienda en el portal de Reservatum, nos preguntan: “¿puedo alquilar mi casa vacacional en Mallorca sin licencia turística?” La respuesta es: “no, debemos cumplir la legalidad”. De hecho, nuestro portal solo trabaja con propiedades que tienen licencia turística.
Las condiciones del alquiler vacacional varían de una comunidad autónoma a otra, por lo que siempre es importante revisar la normativa que aplica en cada territorio antes de adentrarse en este mercado. En el caso de las Islas Baleares, la regulación se recoge en la siguiente normativa:
- Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears. (B.O.I.B. núm. 106, de 21 de julio de 2012)
- Decreto 20/2015, de 17 de abril, de principios generales y directrices de coordinación en materia turística; de regulación de órganos asesores, de coordinación y de cooperación del Gobierno de las Illes Balears, y de regulación y clasificación de las empresas y de los establecimientos turísticos, dictado en desarrollo de la Ley 8/2012, de 19 de julio, de Turismo de las Illes Balears. (B.O.I.B núm. 56, 18 de abril de 2015)
En el anterior marco legal, se considera que el alquiler de una vivienda en periodos inferiores a 1 mes, donde no se pueda acreditar que el fin del arrendamiento sea distinto al uso turístico, es una actividad turística y, por tanto, debe acogerse a la normativa del alquiler vacacional.
Comercializar una casa, sin licencia turística, utilizando conceptos propios del sector turístico (vacaciones, turismo, etc.) o usando canales propios de dicho ámbito es considerado una falta grave.
El estado de la vivienda
Una de las primeras preguntas que debe hacerse cuando se plantea alquilar su casa vacacional en Mallorca es: “¿en qué condiciones está la vivienda?”. Para poder alquilar una finca en Mallorca es fundamental preparar la propiedad para recibir a los huéspedes.
¿Necesita la vivienda alguna reforma?, ¿cuenta con todo el mobiliario y servicios necesarios?, ¿la decoración está lo suficientemente cuidada o necesita redecorar? Plantearse estas preguntas es vital de cara a elaborar el plan de negocio, ya que si necesita realizar modificaciones en su casa para alquilarla, necesitará contar con algo de presupuesto para ello.
Revise el seguro de su vivienda
Debe saber que las propiedades dedicadas al alquiler turístico tienen que tener obligatoriamente un seguro de hogar y una póliza que cubra la responsabilidad civil hasta 300.000 €. También puede optar por contratar un seguro especializado en alquiler vacacional.
¿A qué precio puedo alquilar mi casa en Mallorca a turistas?
Establecer el precio de una vivienda vacacional no es una cuestión baladí. Tanto fijar un precio demasiado bajo como uno demasiado alto puede costarle mucho dinero.
Para marcar un valor óptimo es necesario conocer la competencia, es decir, saber a qué precio se están comercializando otras viviendas con las mismas características en las diferentes zonas de la isla. Por supuesto, para que la actividad sea rentable el precio fijado deberá poder soportar los gastos corrientes que genere la vivienda, de ahí que resulte fundamental hacer un plan de negocio antes de adentrarse en el mercado del alquiler turístico.
Otro hecho que tiene que considerar a la hora de establecer un precio para su vivienda vacacional en Mallorca es la estacionalidad. Es habitual que se fijen unos precios para la temporada alta y otros para la temporada baja.
En Reservatum sabemos que fijar el precio para alquilar una casa de vacaciones en Mallorca es una de las principales preguntas que atormentan a los propietarios. Es por ello que a todas aquellas personas que confían en nuestros servicios para gestionar su propiedad en Mallorca, le ofrecemos un servicio de valoración de su vivienda y le asesoramos en todo momento sobre el precio de alquiler a fijar.
Alquilar una propiedad vacacional en Mallorca: autogestión vs agencia inmobiliaria
Tal y como te comentábamos al principio del artículo, la gestión de una vivienda vacacional requiere de más dedicación que la de larga duración y estar muy atento a los detalles. Esta es una de las razones por las que muchas personas delegan esta actividad en una agencia inmobiliaria de alquiler vacacional, aunque no es la única.
Decidir si la gestión la realizará directamente usted o si, por el contrario, recurrirá a los servicios de una agencia, como Reservatum, es otro factor de vital importancia que afectará tanto a su plan de negocio como al número de pasos que tendrá que seguir para comenzar a rentabilizar su casa en Mallorca.
Si recurre a una agencia inmobiliaria de alquiler vacacional habrá un porcentaje de los ingresos que tendrá que dedicar a retribuir sus servicios, por tanto, será un gasto corriente que deberá incluir en su plan de negocio. A primera vista, le podría parecer que este tipo de servicios es añadir un gasto adicional y que por tanto, usted ganará menos dinero con su vivienda.
Sin embargo, lo cierto es que al recurrir a un servicio especializado en el alquiler vacacional se asegura que la comercialización de la vivienda está en manos de expertos, cosa que puede aumentar notablemente los ingresos de su casa de alquiler vacacional en Mallorca. En Reservatum, por ejemplo, sabemos que una imagen vale más que mil palabras, así que realizamos fotografías y vídeo, tanto del interior de la casa como a vista de dron, de todas las viviendas vacacionales con las que trabajamos en nuestro portal, sin ningún tipo de coste para los propietarios.
Autogestionar mi finca de alquiler vacacional
En caso de decidir no contar con los servicios de una agencia inmobiliaria, debe tener presente que para gestionar su finca de alquiler en Mallorca deberá hacer como mínimo, además de todo lo anterior, lo siguiente:
- Disponer de un contrato de alquiler y de las normas de funcionamiento de la vivienda.
- Promocionar su vivienda a través de una página web propia y/o de portales especializados en alquiler turístico.
- Documentar toda la gestión y atender a los huéspedes durante su estancia.
Agencias inmobiliarias de alquiler vacacional: ventajas
Algunos quebraderos de cabeza a los que no tendrá que enfrentarse si opta por alquilar una propiedad en Mallorca a través de una agencia inmobiliaria especializada en turismo son:
- Le asesorará sobre los mejores seguros que puede contratar para proteger su vivienda.
- Se encargará de administrar la fianza, si se produce algún desperfecto en la vivienda.
- Gestionará todas las incidencias, tales como quejas, que se puedan producir durante la estancia de los huéspedes.
- Cuenta con un equipo especializado en marketing turístico. A menos que sea un experto en marketing y redes sociales, delegar la promoción de su vivienda de alquiler en Mallorca en profesionales es la mejor estrategia para conseguir un mayor número de clientes.
Ingresos e impuestos
Por último, es importante que para que resulte sencillo cumplir con sus obligaciones fiscales, toda la actividad económica asociada al alquiler de la vivienda vacacional esté correctamente documentada y que la propiedad tenga toda la documentación en regla. Para declarar los ingresos obtenidos de la actividad puede recurrir a una asesoría.
Algunas personas nos preguntan “¿qué pasa si decido alquilar mi casa en Mallorca y no declaro los ingresos?”. Nuestra respuesta siempre es que si usted se quiere arriesgar, arriésguese, pero nuestro deber es informarle que Hacienda cada vez controla más las viviendas turísticas, a fin de evitar toda la economía sumergida que se produjo entorno al alquiler vacacional. Prueba de ello es la implantación del modelo 179 que obliga a los portales destinados a promocionar alquileres vacacionales, a dar información sobre las viviendas que han utilizado su plataforma para captar clientes. Puede descargarse nuestra completa guía gratuita sobre el modelo 179 clicando aquí.
Si Hacienda detecta que está realizando una actividad fraudulenta, ya que no está declarando los ingresos provenientes del alquiler vacacional, usted será sancionado. La penalización variará en función de si el impago es considerado leve, grave o muy grave, así como de si Hacienda considera que la infracción se ha realizado de forma intencional o no.
De lo anterior dependerá tanto la sanción económica, que varía entre el 50% y 150% del importe no declarado, como el plazo del que dispondrá para realizar el pago, sin hacer frente a mayores sobrecargos.
Alquilar mi propiedad en Mallorca con Reservatum
Si después de todo lo que le hemos contado en este artículo, decide que quiere adentrarse en el sector del alquiler vacacional en Mallorca o ya tiene en alquiler una casa en Mallorca pero no está obteniendo toda la rentabilidad que le gustaría, recuerde que en Reservatum podemos ayudarle.
Visite la página de nuestra web destinada a propietarios y póngase en contacto con nosotros. ¡Le explicaremos todo lo que podemos hacer por usted para alquilar su finca en Mallorca con éxito!
